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07. Juli 2019 - Beruf und Chance

Jetzt auch im EBZ-Podcast: Fallstricke bei der Maklerprovision umgehen

Der Teufel steckt bekanntlich im Detail. Erst recht, wenn es um die Absicherung der verdienten Maklerprovision geht. Schon kleinste Fehler können den Provisionsanspruch gefährden. Wie Immobilienmakler Verluste vermeiden, Haftungsrisiken minimieren und welche Chance die Digitalisierung dazu bietet, erläutert der EBZ-Podcast "Haftungsrisiken vermeiden, Provisionen sichern".

Dagmar Hotze

Freie Journalistin

spezialisiert auf Zukunftsthemen

der Immobilienwirtschaft

Der Immobilienmarkt brummt. Eigenheime sind begehrt wie nie. Die Zeit für lukrative Immobilienverkäufe könnte nicht besser sein. Eigentlich perfekte Voraussetzungen für gute Maklergeschäfte. Doch das Business ist hart umkämpft. Zudem erschweren immer neue Regularien, wie etwa das drohende Bestellerprinzip beim Immobilienkauf, eine kalkulierbare Geschäftsbasis. Hinzu kommen Zeit- und Termindruck, die den Alltag nicht leichter machen. Entsprechend hoch ist das Fehlerrisiko. Wird in der Eile des täglichen Gefechts auch nur eine Kleinigkeit vergessen, ist schlimmstenfalls die gesamte Provision weg. Darüber hinaus gibt es haftungsrechtliche Fallstricke, über die Immobilienmakler stolpern können, wenn sie ihren Provisionsanspruch nicht von Beginn an einwandfrei absichern.

Schritt für Schritt die Provision sichern

Was in der Theorie kompliziert klingt, muss in der Praxis nicht schwierig sein. Zumindest dann nicht, wenn die Vermittlungstätigkeit von strukturierten Abläufen gekennzeichnet ist. Denn nur Immobilienmakler, die zu jeder Zeit und an jeder Stelle ihrer Tätigkeit stichhaltig nachweisen können, was sie wie, für wen und mit wem vereinbart haben, sind auf der sicheren Seite. Zumal niemand – außer dem Makler selbst – ein Interesse daran hat, den erzielten Erfolg zu honorieren. Anhand der in § 652 BGB genannten Voraussetzungen, die ausnahmslos für einen Provisionsanspruch erfüllt sein müssen, erklärt der Podcast, wie der Makler seinen Anspruch schrittweise erfolgreich sichert.

1. Der Maklervertrag

Wer schreibt, der bleibt

Da wären zunächst die mit dem Maklervertrag verbundenen Aspekte. Jeder Makler kennt die Situation: Ein Verkaufsobjekt steht gerade online, schon bricht die Hölle los. Ruckzuck quillt das E-Mail-Postfach über. Zeitgleich klingeln Telefon und Handy. Zig Interessenten melden sich, wollen die Immobilie besichtigen. Im Nu ist der Kalender mit Vor-Ort-Terminen voll und das Gehetze geht los. Wichtiger Papierkram, wie die Widerrufsbelehrung vom Kunden unterschreiben zu lassen, ihm diese auszuhändigen und sich die Übergabe schriftlich bestätigen zu lassen, geht nicht selten unter. Das kann fatale Folgen haben, etwa dann, wenn das exakte Datum der Widerrufsbelehrung belegt werden muss, das Schriftstück jedoch nicht vorhanden oder der genaue Zeitpunkt der Kenntnisnahme durch den Kunden nicht eindeutig ist. Ein Irrwitz, zumal im digitalen Zeitalter, wo Softwarelösungen analoge Abläufe zunehmend ersetzen, weil sie Transaktionen lückenlos nachvollziehbar machen und eine onlinebasierte Verfahrensweise für alle Beteiligten einfacher ist. Die Versicherungswirtschaft macht sich die Vorteile der Digitalisierung bereits zunutze. So sind viele Antragsverfahren, ob für Hausrat-, Kfz- oder Haftpflichtversicherung digitalisiert, so dass der Kunde nur noch das Gewünschte anklicken muss, per E-Mail-Link bestätigt, dass er das Ausgewählte tatsächlich möchte und über die damit verbundenen Rechte und Pflichten aufgeklärt wurde. Im Handumdrehen ist die Versicherung verbindlich abgeschlossen. Warum nicht die Prozedur rund um die Vermittlertätigkeit von Immobilienmaklern auf eine ähnlich bequeme Art umstellen und damit den fehleranfälligen Papierkram hinter sich lassen?

2. Die Nachweis- und Vermittlungstätigkeit

Transparenz ist das oberste Gebot

Ebenfalls von entscheidender Bedeutung ist Klarheit darüber zu schaffen, in welcher Rolle der Makler agiert, ob als Nachweis- oder Vermittlungsmakler. Denn daraus leitet sich die Dokumentation und die Kommunikation der Tätigkeit ab. Auch hierfür gibt der Podcast wertvolle Ratschläge. Im ersten Fall ist es notwendig, gegenüber dem Auftraggeber detailliert darstellen zu können, welcher Schritt wann erfolgt ist und was letztlich zum Vertragsabschluss geführt hat. Hierfür sollten alle Aktivitäten penibel festgehalten werden. Einzig eine Adresse weiterzuleiten, ist nicht ausreichend. Komplizierter wird es, wenn ein Makler vermittelnd für beide Parteien, also Käufer und Verkäufer, tätig ist. Um hier nicht in einen Interessenskonflikt zu geraten, ist Transparenz von Beginn an das oberste Gebot. Nichts wäre schlimmer, als wenn es im laufenden Vermittlungsprozess mangels klarer Verhältnisse zu Unstimmigkeiten kommt, nur weil sich vielleicht einer fälschlicherweise übervorteilt fühlt, und deshalb womöglich abspringt.

3. Die Pflichten des Immobilienmaklers

Offenheit mindert Haftungsrisiken

Wer Ansprüche hat, hat meistens auch Pflichten - und die sollten Makler sehr ernst nehmen, um möglichen Haftungsrisiken vorzubeugen, wie der Podcast anhand von Beispielen aus der Praxis zeigt. Denn vorsätzliche oder grob fahrlässige Pflichtverletzungen können erhebliche Konsequenzen nach sich ziehen. Zu beachten ist etwa, dass ein Exposé nicht allein dem Marketing dient, sondern dass darin gemachte falsche Angaben unter Umständen zur Haftungsfalle für den Makler werden können. Zudem sollte der Makler in gewissem Umfang über rechtliche und steuerliche Kenntnisse verfügen und erkennen, wann entsprechende Experten hinzugezogen werden müssen. Darüber hinaus gibt der Podcast nützliche Tipps, wie Makler von Kunden Nachweise einfordern, die den Provisionsanspruch begründen, beispielsweise für den Fall, dass ein Kunde die Immobilie nicht selbst kauft, wie ursprünglich beabsichtigt, sondern ein von ihm über das Angebot unerlaubterweise informierter Dritter. Eine heikle Situation, die man nach dem Anhören des Podcasts jedoch zu meistern versteht.

4. Das Zustandekommen des Hauptvertrages

Ende gut, (fast) alles gut

Für gewöhnlich ist eine Sache mit einem unterschriebenen Kaufvertrag in trockenen Tüchern. Im Maklergeschäft ist das nicht ganz so. Zwar hat auch ein Makler nach Vertragsabschluss seine Provision verdient. Um die Zahlung jedoch vor Anfechtungen zu schützen, zum Beispiel durch ein eventuelles Vorkaufsrecht oder ein zeitlich befristetes Rücktrittsrecht, sollte in einem Grundstücksvertrag zwingend die sogenannte "Maklerklausel" enthalten sein. Was es mit diesem Zusatz auf sich hat und warum er wesentlich für die Absicherung der Provision ist, darüber klärt der Podcast ebenfalls verständlich auf. Zu guter Letzt ist darauf zu achten, dass die im Hauptvertrag genannten Leistungen deckungsgleich mit denen sind, die im Maklervertrag vereinbart wurden, so dass der Ursachenzusammenhang zwischen der Vermittlertätigkeit und dem Zustandekommen des Kaufvertrages eindeutig ist. Werden alle Aspekte systematisch berücksichtigt und routinemäßig angewendet, dürfte es in Zukunft bei keiner Vermittlungstätigkeit zu Unklarheiten über den Provisionsanspruch kommen oder die Gefahr bestehen, in eine Haftungsfalle zu tappen.

 

Details zu unserem Webinar zu den zahlreichen Gesetzesänderungen für Immobilienmakler finden Sie hier.

 

EBZ-Podcast: Haftungsrisiken vermeiden, Provisionen sichern

 

 

Kommentare

Birgit Tronnier

03. August 2019

Danke, eine sehr gut strukturierte logisch aufgebaute

Auffrischung unserer Kenntnisse / Erfahrungen.

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Gastbeiträge auf dem EBZ Akademie Blog sind immer als solche gekennzeichnet. Mitwirkende Gastautoren auf diesem Blog, sind enge Netzwerkpartner des EBZ sowie Trainer, Dozenten, Professoren und Experten aus der Praxis.