Der Countdown läuft … Was Sie über den zertifizierten Verwalter wissen sollten?

Gemäß § 26a Abs. 1 WEG darf sich derjenige als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.

Weitere Einzelheiten zur Prüfung zum zertifizierten Verwalter und deren Inhalten sind in einer gesonderten Rechtsverordnung (ZertVerwV) geregelt. Die Verordnung ist am 17.12.2021 in Kraft getreten.

Dabei stellt der § 26a WEG keine gewerberechtlichen Anforderungen auf, sondern es handelt sich lediglich um eine zivilrechtliche Vorschrift. Jeder Wohnungseigentümer kann ab dem 1.12.2022 seinen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG im Wege einer Beschlussersetzungsklage – gegen den Willen der Mehrheit und gegen die WEG – durchsetzen.

Ausnahme: Bei der sogenannten Eigenverwaltung und weniger als neun Sondereigentumsrechten besteht der Anspruch nicht. Nur wenn mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer (berechnet zwingend nach dem Kopfprinzip) dies verlangt, besteht auch in diesen „kleinen Objekten“ ein Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Verwalter, die bereits am 1.12.2020 zum Verwalter bestellt waren, gelten bis zum 1.6.2024 als zertifizierter Verwalter, auch wenn die Voraussetzungen des § 26a WEG i. v. m. der Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz nicht vorliegen.

1. Gegenstand und Ablauf der Prüfung (§ 1 ZertVerwV)

Jede Industrie- und Handelskammer (nachfolgend IHK) in Deutschland kann die Prüfung zur Zertifizierung anbieten, ist allerdings nicht dazu verpflichtet. Die IHK richten mindestens einen Prüfungsausschuss ein, der die Prüfung abnimmt. Mehrere IHK können sogar einen gemeinsamen Prüfungsausschuss einrichten. Die Mitglieder des Prüfungsausschusses müssen auf den Prüfungsgebieten sachkundig sein, für die sie zuständig sind. Es ist davon auszugehen, dass die DIHK durch eine Satzung regeln wird, wie sich der Prüfungsausschuss zusammensetzen wird (z. B. erfahrene Praktiker, welche das jeweilige Prüfungsgebiet abdecken).

Aus der Anlage 1 zur Verordnung (ZertVerwV - nichtamtliches Inhaltsverzeichnis (gesetze-im-internet.de) ergeben sich die einzelnen Prüfungsgegenstände bzw. Sachgebiete, die im Rahmen der Prüfung abgefragt werden sollen. Für die Bereiche: rechtliche Grundlagen, kaufmännische Grundlagen und technische Grundlagen sind vertiefte Kenntnisse erforderlich. Lediglich bei den Grundlagen der Immobilienwirtschaft reichen Grundkenntnisse aus. Die Prüfungsgegenstände orientieren sich an dem Weiterbildungskatalog der MaBV. Zwischenzeitlich wurde von der DIHK ein Rahmenplan erarbeitet, der als Grundlage für die Erstellung von lernzielorientierten Prüfungsaufgaben und Vorbereitungsseminaren dienen soll.

Die Prüfung setzt sich aus einem mündlichen (mindestens 15 Minuten) und einem schriftlichen Teil (mindestens 90 Minuten) zusammen.

Schriftliche Prüfung

Bei der schriftlichen Prüfung ist darauf zu achten, dass die in § 1 ZertVerwV genannten Prüfungsgegenstände durch praxisbezogene Aufgaben und in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander geprüft werden. Es besteht auch die Möglichkeit, dass die schriftliche Prüfung mit elektronischen Medien durchgeführt werden kann.

Mündliche Prüfung

Zur mündlichen Prüfung darf der Prüfling nur zugelassen werden, wenn der schriftliche Teil bestanden wurde. Nach dem Inhalt der Verordnung können bis zu fünf Prüflinge gleichzeitig geprüft werden (Prüfzeit in dieser Konstellation mindestens 75 Minuten), aber auch eine Einzelprüfung innerhalb von 15 Minuten ist zulässig. Der mündliche Teil der Prüfung soll zumindest auf die Nummer 2.1 der Prüfungsgegenstände (Wohnungseigentumsgesetz) erfolgen. Weitere Vorgaben werden durch die Verordnung nicht gemacht, so dass die DIHK durch Satzung oder Prüfverordnung noch weitere Regelungen vorgeben müssen (§ 6 Abs. 3 ZertVerwV).

Die Leistung des Prüflings ist von dem Prüfungsausschuss mit „bestanden“ oder „nicht bestanden“ zu bewerten. Die Prüfung ist mit „bestanden“ zu bewerten, wenn sowohl der schriftliche als auch der mündliche Teil der Prüfung jeweils mit „bestanden“ bewertet worden sind. Der schriftliche Teil der Prüfung ist mit „bestanden“ zu bewerten, wenn der Prüfling in allen Themenbereichen, auf die sich die Prüfung erstreckt, jeweils mindestens 50 Prozent der erreichbaren Punkte erzielt. Der mündliche Teil der Prüfung ist mit „bestanden“ zu bewerten, wenn der Prüfling mindestens 50 Prozent der erreichbaren Punkte erzielt.

Eine nicht bestandene Prüfung kann beliebig oft wiederholt werden. Sofern die Prüfungen erfolgreich abgelegt wurden, erhält der Teilnehmer ein Zertifikat der IHK.

2. Wer ist von der Prüfung befreit (§ 7 ZertVerwV)?

Befreit sind Personen, welche

• die Befähigung zum Richteramt,
• eine abgeschlossene Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft,
• einen anerkannten Abschluss Geprüfter Immobilienfachwirt/Geprüfte Immobilienfachwirtin oder
• einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt haben.

Im ursprünglichen Entwurf waren die von der Prüfpflicht befreiten Personen einem zertifizierten Verwalter nur gleichgestellt, durften sich selbst aber nicht als zertifizierter Verwalter bezeichnen. Ähnliche Formulierungen enthielt auch der § 8 ZertVerwV bei der Juristischen Person und Personengesellschaften. Würden Personen als zertifizierte Verwalter tätig, die zwar aufgrund von § 7 ZertVerwV von der Prüfungspflicht befreit sind und diese Tätigkeit daher ausüben dürfen, denen es aber untersagt ist, sich auch als solche zu bezeichnen, dürfte dies in Wohnungseigentümergemeinschaften immer wieder für Unsicherheit darüber sorgen, ob der Einsatz dieser Personen den Anspruch aus § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters erfüllt. § 7 ZertVerwV regelt daher, dass die befreiten Personen sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen dürfen.

3. Wann dürfen sich Juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierter Verwalter bezeichnen (§ 8 ZertVerwV)?

Gemäß § 8 ZertVerwV dürfen sich juristische Personen und Personengesellschaften (nach hier vertretener Auffassung auch Einzelunternehmen) als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn die bei ihnen Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder nach § 7 einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind.

Welche beschäftigten Personen bei einer juristischen Person oder Personengesellschaft von der Zertifizierung betroffen sind, ist stets eine Frage des Einzelfalls und muss durch Auslegung ermittelt werden. Die Verordnung sieht vor, dass derjenige unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt ist, wer Versammlungen leitet oder außerhalb einer Versammlung Entscheidungen als Verwalterin oder Verwalter trifft (vergleiche § 27 WEG).

Die Verordnung weist darauf hin, dass es im Streitfall notwendig sein kann, die interne Organisation des Unternehmens offen zu legen, um den Personenkreis zu bestimmen, der unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt ist und damit eine Prüfung abzulegen hat. Es wird sich zeigen, ob die diese Art der Klärung praktikabel ist, denn sie wird mit einem höheren Aufwand und gewissen Schwierigkeiten – je nach Organisation und Umfang der juristischen Person oder Personengesellschaft - verbunden sein.

Im Entwurf des Koalitionsvertrages der aktuellen Bundesregierung gibt es folgenden interessanten Hinweis:

„Wir führen den echten Sachkundenachweis für Makler, Miet- und WEG-Verwalter ein.“

An dieser Stelle darf sicherlich die Frage gestellt werden, was ein „unechter“ Sachkundenachweis sein soll bzw. ist das der Anfang vom Ende der ZertVerwV?