Ein gutes Betriebskostenmanagement reduziert das Konfliktpotential

Ein Gespräch mit Rechtsanwalt Oliver Braun aus Düsseldorf, der seit vielen Jahren zahlreiche mittelständische Wohnungsunternehmen berät und vertritt.

EBZ Akademie: Herr Braun, Betriebskosten sind immer wieder ein Streitthema zwischen Vermieter und Mieter. Worüber wird am häufigsten gestritten?

Neben der Frage der Umlegbarkeit einzelner Betriebskostenarten sind häufig die Verteilerschlüssel zu einzelnen Betriebskostenarten und vom Vermieter ggf. durchzuführende Voraufteilungen zwischen nicht umlegbaren und umlegbaren Kostenanteilen Auslöser für Auseinandersetzungen. Auch wird oft die grundsätzliche Umlegbarkeit von sonstigen Betriebskosten in Frage gestellt.

EBZ Akademie: Wie kann man Auseinandersetzungen über die Umlegbarkeit von Kosten vermeiden?

Durch ein gutes Vertragsmanagement und die frühzeitige Planung von Betriebskosten, insbesondere bei Neubauten. Es ist auch nicht zu beanstanden, sich die Umlegbarkeit neuer Kosten, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht bekannt sind, im Mietvertrag vorzubehalten.

EBZ Akademie: Was ist die Besonderheiten bei Neubauten?

Die steigenden gesetzlichen Anforderungen führen dazu, dass immer mehr technische Anlagen in Neubauten vorhanden sein müssen (z.B. Lüftungsanlagen), die in der Betriebskostenverordnung überhaupt keine Berücksichtigung gefunden haben. In einem aktuellen Mustermietvertrag muss also immer ein umfangreicher Katalog an sonstigen Betriebskosten enthalten sein, damit sichergestellt ist, dass die Betriebskosten überhaupt auf die Mieter umgelegt werden können.

EBZ Akademie: Wieso sind Verteilerschlüssel oft Auslöser für Streit?

Sie sind manchmal für den Mieter nicht auf den ersten Blick nachvollziehbar. Die Voraufteilung macht hierbei die größten Probleme. So müssen z.B. Wohnraummieter keine Grundsteuer, Versicherungsprämien oder Niederschlagswasser für Garagen auf dem Grundstück bezahlen, wenn sie überhaupt keine Garage angemietet haben.

EBZ Akademie: Wie kann dem vorgebeugt werden?

Durch ein geschicktes Betriebskostenmanagement. Schon bei Neubauten ist frühzeitig die Betriebskostenabteilung einzubinden. Später erforderliche Zwischenzähler, entsprechende Vertragsgestaltungen mit Dienstleistern u.ä., sollten im Hinblick auf künftig zu erstellende Betriebskostenabrechnungen frühzeitig mitberücksichtigt werden.

EBZ Akademie: Wie denken Sie, wird sich das Thema Betriebs- und Heizkosten in den nächsten Jahren entwickeln?

Ich habe in den letzten Jahren feststellen müssen, dass aufgrund des starken Anstiegs der Betriebskostenanteile die Auseinandersetzungen zunehmen. Die Bemühungen der Politik, zielen ausschließlich auf die Beeinflussung der Nettokaltmieten. Die Senkung von Kappungsgrenzen oder die Mietpreisbremse zeigen dies. Die Betriebs- und Heizkosten werden nicht ins Visier genommen, was fatal ist, denn diese werden immer weiter steigen.

EBZ Akademie: Welche Rolle spielen dabei die Gerichte?

Aktuelle Rechtsprechung führt immer wieder zu Anpassungsbedarf. So wird es aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts zu einer umfassenden Reform der Grundsteuer kommen. Auch der Bundesgerichtshof hat im Frühsommer 2018 entschieden, dass nicht mehr die vereinbarte, sondern ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche Grundlage für eine Betriebskostenabrechnung sein kann.

Rechtsanwalt Oliver Braun ist auch Gast unseres Arbeitskreises Betriebskostenmanagement, wo diese und viele weitere Informationen rund um den Umgang mit Betriebskosten diskutiert werden. Weitere Informationen finden Sie hier.